Finalmente dopo due anni dalla legge che ha dato al Comune di Venezia, per primo in Italia, la possibilità di regolamentare le locazioni turistiche, la Giunta veneziana ha licenziato la proposta di Regolamento che sarà ora esaminata dal Consiglio Comunale per la finale approvazione.

Pur riservandoci ulteriori commenti a quando sarà disponibile il testo completo del Regolamento, anche con riferimento ai termini precisi della “moratoria“ di 18 mesi dichiarata dall’Assessore Zuin, la prima impressione è che il suo principale effetto, per quanto certamente condivisibile, sarà quello di migliorare la qualità del faticoso rapporto tra gli ospiti delle locazioni e la città, richiedendo un maggior impegno da parte di proprietari e gestori degli appartamenti affittati.

In questa direzione va l’obbligo opportunamente posto a loro carico di un’accoglienza di persona del turista, con la consegna dei sacchetti di raccolta differenziata e di un vademecum per il rispetto della città. L’accoglienza di persona dovrebbe quindi diradare l’antiestetica presenza delle scatolette con le chiavi, del resto già bocciate dalla Soprintendenza, e prevenire l’arrivo in città di soggetti di fatto non identificati, potenzialmente pericolosi a vario titolo.

Sembrano invece andar deluse le attese di chi si aspettava che il Regolamento potesse costituire un serio disincentivo alle locazioni turistiche finalizzato a liberare una maggior disponibilità di appartamenti per la residenza, soprattutto giovanile, di cui la città ha disperatamente bisogno.

Questo Regolamento, al di là degli effetti contingenti della moratoria, non pare infatti sufficiente a invertire stabilmente la corsa dei posti letti in locazione turistica, arrivata in centro storico a 23 mila unità che, anche se non tutti riciclabili ad uso abitativo, potrebbero aumentare l’offerta ai residenti.

Azione propone invece di salvaguardare le sole locazioni turistiche fino ad un massimo di due appartamenti, con diretto impegno dei proprietari nella gestione dell’attività, consapevole dell’importanza per molte famiglie locali di disporre di un’integrazione al reddito per vivere in città.

Per le altre locazioni turistiche andrebbero invece introdotte misure invece ben più incisive, tra cui la loro assimilazione ad un’attività alberghiera, da cui far conseguire l’applicabilità delle misure autorizzatorie ad esse applicabili, l’obbligo edilizio di un cambio d’uso dell’unità immobiliare, e l’assoggettamento del reddito alla fiscalità d’impresa al posto della vantaggiosa imposta sostitutiva.

Per risollevare l’offerta privata ad uso abitativo, il disincentivo alle locazioni turistiche andrebbe poi affiancato dall’incentivazione ad affittare a residenti mediante agevolazioni nella fiscalità locale e la prestazione di garanzie per morosità inquilini, fermo restando infine l’impegno a rimettere rapidamente a disposizione degli aventi diritto le numerose case sfitte di proprietà pubblica.

Paolo Bonafè – Segretario Comunale

Leda Costantini – Delegata alla Residenza

Paolo Diprima – Delegato al Programma

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28 ottobre 2024

E’ noto che una delle maggiori criticità del territorio veneziano è l’insufficienza degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, aggravata dall’elevato numero di alloggi sfitti, nonostante il forte fabbisogno di accedere ad appartamenti a canone agevolato, spesso l’unico modo per poter continuare a risiedere in una città dove la concorrenza turistica ha reso inaccessibile l’affitto a canoni di mercato.

Dagli ultimi dati al 31.12.2023, meritoriamente raccolti dall’Associazione OCIO ed elaborati da Azione, risulta che in Comune d Venezia il 25% degli appartamenti pubblici è sfitto, senza differenze sostanziali tra il Centro Storico (ove è pari al 23%) e la Terraferma (26%).

La percentuale di sfitto è però significativamente diversa tra i due grandi proprietari pubblici: ATER che possiede 5097 appartamenti, e il Comune di Venezia, che ne possiede 5338, dati in gestione da alcuni anni alla sua controllata Insula. Se infatti per le case pubbliche ATER lo sfitto sfiora il 30% (sia in Centro Storico che in terraferma), per il Comune/Insula la percentuale scende al 20%.

Quest’ultima percentuale non è indubbiamente accettabile rispetto ad un fabbisogno sociale così critico, ma è pur vero che se lo sfitto nelle case ATER fosse al livello di quelle di Comune/Insula vi sarebbero circa 500 appartamenti disponibili nell’intero Comune, di cui 250 nel solo Centro Storico.

Colpisce anche il diverso trend negli ultimi due anni, nei quali il numero di appartamenti sfitti di ATER è aumentato di circa il 20%, mentre quello di Comune/insula è rimasto pressoché invariato.

La snellezza operativa assicurata da una società di diritto privato, seppur a controllo pubblico come Insula, consente oggettivamente una maggior rapidità di intervento rispetto ad un ente pubblico come ATER, ma quel che più rileva è la continua pressione da parte della cittadinanza e dei suoi rappresentati politici verso il Comune di Venezia per un miglioramento dei servizi di una società da esso controllata, molto maggiore rispetto a quella esercitabile verso un ente a controllo regionale.

La gestione dell’edilizia residenziale pubblica su base provinciale, come quella affidata all’ATER, ha un senso per Comuni piccoli e medi che non sono in grado di attivare un’autonoma struttura atta a realizzare gli interventi edilizi sugli alloggi e di curare gli adempimenti amministrativi con gli inquilini.

Ma non è questo il caso del Comune di Venezia dove da alcuni anni la gestione integrale dei servizi di edilizia residenziale pubblica è affidata alla sua società controllata Insula, che svolge anche le attività istruttorie per la formazione delle varie graduatorie utili all’assegnazione degli alloggi di edilizia popolare compresi quelli di proprietà ATER, in raccordo con i servizi sociali del Comune.

E’ quindi evidente la sinergia, in termini di minori costi e maggior efficienza dei servizi ai cittadini, che deriverebbe dall’accentramento su Insula della gestione dell’intera residenza pubblica ubicata nel Comune di Venezia, come proposto nel Programma di Azione, canalizzando verso questa società tutti i finanziamenti (europei, nazionali, regionali e comunali) disponibili per questo settore.

Paolo Bonafè – Segretario Comunale

Paolo Diprima – Delegato al Programma ed alle Società partecipate

https://www.linkedin.com/company/azioneveneto

5 settembre 2024

Il DDL Santanchè sulle locazioni turistiche: una presa in giro

La proposta di legge del Ministro del Turismo Santanché “Disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche”, recita in premessa che si pone l’obiettivo ultimo di “fronteggiare il rischio di un turismo sovradimensionato rispetto alle potenzialità ricettive locali e salvaguardare la residenzialità dei centri storici ed impedirne lo spopolamento”.

Ebbene, nulla, nel testo, va nella direzione sbandierata se non una risibile previsione che (in determinati casi) la locazione sia di almeno due notti. Saremmo curiosi di sapere dal Ministro in che modo una tale limitazione persegua gli scopi sbandierati in premessa, peraltro costituendo un’inutile vessazione verso i pernottanti per una sola notte che vengono limitati nella scelta.

Il testo presentato è così poco incisivo che costituisce un grosso favore alla lobby delle agguerrite Associazioni dei locatori turistici. Una presa in giro che asseritamente accoglie – ma nei fatti le affossa – le istanze delle molte Associazioni, in prima linea la meritoria ATA di Venezia, che hanno posto con forza il tema proprio perché la Politica se ne facesse carico.

Azione Venezia ritiene al contrario ineludibile che la Legge dia facoltà ai Sindaci di poter legiferare autonomamente in merito a regolamentazione e limitazione del fenomeno.  A questo scopo la nostra deputata Valentina Grippo, eletta in questo collegio, depositerà una modifica al testo del DDL. intervenendo sull’art. 4 “Limitazioni delle locazioni per finalità turistiche” riformulandolo laddove cita che tra le varie possibilità dei Sindaci ci sia anche quella di limitare il nr. degli appartamenti grazie ad integrazione dei propri strumenti urbanistici per determinare i limiti massimi, le condizioni e i vincoli e sull’art. 5 “Locazioni per finalità turistiche in forma imprenditoriale” modificando il testo di legge e inserendo la frase “fatto salvo quanto eventualmente previsto dall’art, 4, comma 1 lettera a)”, facendo riferimento ad una legge del 2020 ( la n.178).

Questa è una battaglia per una Venezia che vogliamo viva e di cui ci facciamo volentieri carico.

#ItaliaSulSerio

Paolo Bonafè, Segretario Comunale Azione Venezia

Antonella Cavazzina, Responsabile Comunale Turismo

Leda Costantini, Responsabile Comunale Residenza

20 giugno 2023

Il Sindaco al tavolo promosso dall’ANCI è intervenuto su una questione delicata che interessa soprattutto la città storica ma anche Mestre e la terraferma , la grande difficoltà dei  proprietari di  riappropriarsi dei loro immobili locati per la residenzialità, per  rientrare in possesso del proprio immobile civile o commerciale. Alcuni anche con sfratto già notificato e non ancora eseguito.

Lo sfratto per morosità, prendendo in ipotesi solo la residenzialità abitativa, prevede ad oggi un tempo medio di liberazione dell’immobile da un anno e mezzo fino anche  ai due anni se non vi è opposizione allo sfratto,  e di circa tre anni con opposizione. I costi giudiziari relativi ammontano nel primo caso intorno ai 7 mila euro, 10 mila nel secondo.  In primo grado. Risulta evidente che il proprietario, oltre al tempo previsto, deve avere   una disponibilità economica sufficiente per intraprendere l’iter legale e giudiziario.  Molto peggio poi per chi deve rientrare in possesso dell’immobile per finita locazione: qui le procedure sono ancora più lunghe.

Fermo restando il diritto alla casa, anche pubblica ma per chi ha veramente bisogno, riteniamo che sia ormai improrogabile una semplificazione della legge nazionale attualmente in vigore , ovvero dei tempi di presa in carico della pratica giudiziaria, della verifica e della decisione finale, ciò diminuirebbe verosimilmente anche i costi legali. A Venezia tendenzialmente viene eseguito un solo sfratto con forza pubblica al giorno, in ordine cronologico di presentazione della domanda e con preferenza per le morosità;  ne consegue che l’esecuzione del provvedimento può richiedere molti mesi.

La questione della casa è davvero culturale, perché con essa si misura il grado di civiltà di una nazione, anche sulla qualità del “quotidiano” dei suoi cittadini.

Nel nostro Paese non solo gran parte dei cittadini è proprietario della casa in cui vive, ma il reddito derivante dall’investimento nell’acquisto di una seconda casa, viene molto spesso utilizzato come risorsa economica aggiuntiva al reddito familiare. Ne consegue che, il reddito della seconda casa, diventa spesso a pieno titolo una importante risorsa economica per la famiglia, e a cui non è possibile rinunciare. Diviene evidente quindi che  gli effetti dello sfratto, anche se onerosi e  molto protratti  nel  lungo periodo, diventano l’unica soluzione possibile per poter risolvere l’immobilismo,  scegliendo di  riaffittare  l’immobile, una volta libero, come Locazione Turistica, e a condizioni economiche vantaggiose.  Ma soprattutto senza vincoli “capestro” nel recuperarne la disponibilità nei  termini di legge.

Nella Venezia lagunare, ma non solo a Venezia, il fenomeno della scarsità di abitazioni sul mercato libero è particolarmente emergenziale. Alcune case vengono lasciate vuote e sfitte proprio nel timore di non poter rientrare nel loro pieno possesso.

Poi vi è il problema del patrimonio immobiliare che necessita di lavori di ristrutturazione radicali, che molto spesso i proprietari non sono in grado di sostenere economicamente.

La soluzione quindi di stipulare un contratto di “Locazione  Turistica” , è  indubbiamente una risposta che soddisfa entrambe le esigenze, più vantaggiosa economicamente, e che consente di rientrare nella disponibilità dell’immobile per diversi mesi l’anno,  questo però di fatto riduce la possibilità di residenzialità e modifica il valore della  “casa” come bene sociale,  oltre che privato. Riteniamo quindi che gli strumenti che vadano  nella direzione della regolamentazione delle LT, siano  da attuare,   definendone il numero e la data massima di utilizzo giorni/anno.  Inoltre tale numero deve essere e aggiornato periodicamente poiché legato alla variazione del numero di abitanti residenti e abitazioni previste per la residenzialità.

I posti letto poi degli appartamenti concessi in locazione Turistica,  non devono superare una certa percentuale sul numero di residenti,  oppure mantenere un rapporto di una sola proprietà immobiliare per proprietario, prevedendo che, in caso di più appartamenti per un unico proprietario, la loro destinazione d’uso si modifichi in attività   imprenditoriale turistica. Si dovrà prevedere anche una rotazione dell’assegnazione degli immobili dedicati alle LT dopo un periodo da definire.

Quindi per Azione Venezia, l’attenzione deve essere duplice , sia sulle norme che regolano gli sfratti,  sia sulla regolamentazione delle locazioni brevi, per non focalizzare solo su questo aspetto la disponibilità per l’affitto.

Venezia, 14/06/2023

Il Segretario Comunale Azione Venezia Paolo Bonafè

Il Responsabile Mestre e Terraferma – delegata casa e residenzialità Leda Costantini

Ieri in Regione è andato in scena lo sfascio della gestione ATER. 6000 appartamenti vuoti in Veneto, di cui la stragrande maggioranza è non aggiudicabile perché non a norma e sovente in condizioni di degrado. Peggio di tutti fa l’ATER di Venezia (quattro appartamenti vuoti su cinque sono oggi non aggiudicabili). Dati oggettivamente spaventosi.

È una situazione frutto di anni di malgoverno e che ha visto vari responsabili succedersi senza apprezzabili differenze; prova del fatto che il difetto sta nel manico: il sistema non funziona. Sicuramente per inefficienze interne ma anche per motivi oggettivi (per esempio non si può sperare che ATER si mantenga e provveda alla manutenzione del patrimonio con le sole entrate degli affitti che sono spesso pressoché simbolici).

Non abbiamo ricette particolari ma non c’è dubbio che il sistema va riformato profondamente. La politica abitativa dei ceti meno abbienti è un tema qualificante di una società, è un elemento di civiltà in cui si attua il principio di mutua solidarietà tra i cittadini. Non può essere dimenticato e meno che meno essere fonte di clamorose ingiustizie (quanti “abbienti” stanno oggi in appartamenti pubblici pagando affitti ridicoli?). E a Venezia, stante la situazione della residenzialità, la questione è particolarmente vitale.

Antonella Garro, Segretaria Metropolitana di Azione Venezia

Paolo Bonafè, Segretario Comunale di Azione Venezia

1 giugno 2022